Immobilien Marktbericht 2024 -

vom Insider zusammengefasst

0.1 Entwicklung des Immobilienmarktes auf Bundesebene

Auf Grund der Verschlechterung der wirtschaftlichen Gesamtentwicklung wurden die Konjunkturprognosen nach unten korrigiert. Ausschlaggebend war u.a. der Ukrainekrieg, steigende Zinsen, steigende Inflation und Einschränkungen in der Energieversorgung. Damit verbunden waren Veränderungen der geopolitischen Rahmenbedingungen und eine Verschlechterung der wirtschaftlichen Entwicklung.

Stark steigende Lebenshaltungs- und Baukosten führten zunehmend zur Verunsicherung und zur Zurückhaltung der Konsumenten. Dieser Umstand führte denn auch im 1. Halbjahr 2023 auf Bundesebene, gemäß Pressemitteilung vom 22.02.2024 des statistischen Bundesamtes, zum deutlichen Einbruch der Immobilienmärkte.

0.2 Pressemitteilung des statistischen Bundesamtes vom 22.02.2024:

Das Jahr 2023 mit den stärksten Rückgängen seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000.
Die Grunderwerbsteuer hat sich im 1. Halbjahr 2023 im Vergleich zum 1. Halbjahr 2022 um 33,5% reduziert. Das sind Steuermindereinnahmen von über 3,2 Milliarden Euro.
Zugleich fielen die Einnahmen auf den tiefsten Stand seit mehr als sechs Jahren. Weniger brachte die Grunderwerbsteuer letztmals im 2. Halbjahr 2016 ein – mit damals gut 6,2 Milliarden Euro.

Ein Faktor für die Höhe der Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer ist die Höhe des jeweiligen Kaufpreises. Die Preise für Wohnungen und Häuser insgesamt (Häuserpreisindex) sind im 1. Halbjahr 2023 um 8,2 % gegenüber dem 1. Halbjahr 2022 gesunken.

Dieser Trend setzte sich nach vorläufigen Ergebnissen auch im 3. Quartal 2023 fort – mit einem Rekordrückgang von 10,2 % gegenüber dem 3. Quartal 2022.
Wesentlicher Grund für den Rückgang der Kaufpreise ist eine gesunkene Nachfrage durch gestiegene Finanzierungskosten. Quelle: Statistisches Bundesamt

0.3 Entwicklung des Oberurseler Immobilienmarktes, Status 01.01.2024

Gemäß dem aktuellen, zum 01. April 2024 vom Oberurseler Gutachterausschuss (GAA) fertiggestellten, Immobilienmarktbericht für die Jahre 2022 und 2023, hat der Vorsitzende des Oberurseler Gutachterausschusses, Dipl.-Ing. Lothar Hecker in seinem Vorwort auszugweise folgende Feststellungen getroffen:

„…wie das statistische Bundesamt (Destatis) im Dezember 2023 mitgeteilt hat, sind die Wohnimmobilienpreise erstmals seit vielen Jahren wieder gesunken. Der Rückgang der Wohnimmobilienpreise war bundesweit der stärkste Rückgang seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000.

Auch der Oberurseler Immobilienmarkt konnte sich in 2023 nicht dem bundesweiten Trend entziehen. Gab es in 2022 trotz starkem Einbruch des Umsatzvolumens noch Preissteigerungen in allen Teilmärkten, so sind in 2023 die Immobilienpreise in fast allen Teilmärkten gesunken.

Anm. „Teilmärkte“ sind Teile des Immobilienmarktes, z.B. unbebaute Grundstücke, Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Mietwohnhäuser, Büro- und Geschäftshäuser, Einzelhandelsobjekte und Wohn– und Teileigentum.

Die Umsatzzahlen und die Anzahl der Immobilientransaktionen sind nochmals deutlich gegenüber 2022 geschrumpft. Nach dem hohen Umsatzrückgang in 2022 von rd. 105 Mio. € ist der gesamte Geldumsatz in 2023 um weitere rd. 44 Mio. € auf rd. 165 Mio. € zurückgegangen. In dem Berichtsjahr war der Erwerb oder der Neubau der eigenen vier Wände für viele Menschen in  Oberursel aufgrund der hohen Baukosten und den weiter gestiegenen Bauzinsen sehr schwierig bis nahezu unmöglich.

Index-Grafik gem. Immobilienmarktbericht (IMB 2024) Oberursel, Abb. 20, Seite 35

Obwohl in den Jahren 2021 und 2022 sehr viele Baugenehmigungen für Wohnbau-projekten (277 Wohnungen und 54 Ein- und Zweifamilienhäuser) erteilt worden sind, konnten in 2023 lediglich 12 Neubaueigentumswohnungen verkauft werden.

Auch die Preise für Bestandswohnungen haben nach dem Preiszenit in 2022 mit einem Minus von 11% nachgegeben. Trotz Preiskorrekturen war auch in diesem Segment eine starke Kaufzurückhaltung erkennbar. 

Für eine Bestandswohnung musste in 2023 durchschnittlich rd. 3.800 €/m² Wohnfläche (Vorjahr 4.300 €/m²) gezahlt werden.“ Zitatende

0.4 Entwicklung des Teilmarktes „ETW“ in Oberursel mit allen Ortsteilen

Die folgende Tabelle zeigt die Entwicklung der letzten 4 Jahre, sowohl im Neubaubereich, als auch im Wiederverkauf.

Die Geldumsätze im Jahr 2023 waren im Neubaubereich um rd. 58 % und die m²-Preise im Teilmarkt „Wiederverkauf“ sind um 11,3% zurückgegangen.

Die m²-Preise im Neubaubaubereich konnten sich jedoch behaupten und hatten sich um gut 500 Euro/m² erhöht. Aus sachverständiger Sicht, ist diese Entwicklung im Neubaubereich ein klassisches Indiz für „Liebhaberei“.

0.5 Grundlagen der Datenerhebung durch den Gutachterausschuss (GAA)

Die Arbeit der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte wird maßgeblich durch bundes- und landesrechtliche Vorschriften bestimmt.

Dies sind insbesondere das Baugesetzbuch (BauGB), die Hessische Ausführungsverordnung zum Baugesetzbuch (BauGB-AV) sowie die in 2021 völlig neu-strukturierte Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV 2021).

Damit wird vom dem GAA Oberursel klargestellt, dass die Datenerhebung für den aktuellen Immobilien-Marktbericht (IMB 2024) auf Basis der neugefassten ImmoWertV 2021 durchgeführt wurde, so dass auch zur Wahrung der Modellkonformität die Modellvorgaben aus der aktuellen ImmoWertV2021 in diesem Gutachten zu übernehmen sind (siehe § 10 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV).

Anm: „Modellkonformität“ bedeutet, dass bei der Verwendung von Bewertungs-parametern im Rahmen der marktkonformen Verkehrswertermittlung dieselben Modelle und Modellansätze zu verwenden sind, die bei der Ermittlung der erforderlichen Daten zugrunde gelegt wurden. Eine Missachtung dieses Grundsatzes führt zu unsachgemäßen Verfahrensergebnissen (s. auch Kleiber in „Kleiber-digital“, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Stand: 1/2022, Teil IV. 2. Abschn.1.3., §10 Rz.1).

0.6 Auswahl des Wertermittlungsverfahrens - Begründung

Nach den Vorschriften der ImmoWertV 2021 stehen zur Ermittlung des Verkehrswerts folgende, insgesamt drei normierte Verfahren zur Verfügung:

Grundsätzlich sind alle drei Wertermittlungsverfahren als gleichwertig zu beurteilen und dürften bei sorgfältiger, objektiver Anwendung zu ähnlichen Ergebnissen führen.

In der Bewertungspraxis ergibt sich jedoch die Verfahrenswahl aus dem typischen Verhalten der Marktteilnehmer, des „gewöhnlichen“ Geschäftsverkehrs, insbesondere durch das Verhalten der Käufer, z.B. Selbstnutzer, Kapitalanleger, Bestandshalter, Projektentwickler oder Bauträger.

Die Wahl des Wertermittlungsverfahren ist vom Gutachter stets ausführlich, d.h. überzeugend für den Leser des Gutachtens, zu begründen.