Immobilien und Grundbesitz bewerten - entwickeln - vermarkten - finanzieren - sanieren - verwalten

Die Königsklasse: 

Verkehrs-/Marktwert-Gutachten

Die Ermittlung des Verkehrswertes (gesetzliche Definition) oder des Marktwertes (umgangssprachlich) einer Immobilie ist laut Gesetz, nach §194 BauGB (BauGesetzBuch) mittels besonderer Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung des Sachverständigen vorzunehmen.

Gemäß §194 BauGB ist der Marktwert, im Gesetz als "Verkehrswert" bezeichnet, wie folgt definiert : 

"Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

Vereinfacht heißt das: Der Verkehrswert wird im Allgemeinen als der Preis angesehen, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Merkmale an einem definierten Stichtag zu erzielen wäre. Insofern handelt es sich bei dem Verkehrswert um eine Prognose des wahrscheinlichsten Preises. 

Ein Gutachten wird somit vom Gesetzgeber nicht als eine mathematisch genaue Berechnung gesehen, sondern primär als eine Schätzung - gesetzesgemäß eine "Prognose".

Der Gutachter haftet natürlich persönlich, für seine Ausführungen im Gutachten und macht sich für Fehler im Gutachten schadensersatzpflichtig.

Es ist z.B. in folgenden Fällen erforderlich:

1. Bei Erbauseinandersetzungen von Erbengemeinschaften.

2. Bei Scheidung und Zugewinnausgleich.

3. Bei Betreuungsverfahren benötigen Betreuer und das   Betreuungsgericht im Falle von Immobilienveräußerungen ein Verkehrswertgutachten.

4. Bei Zwangsversteigerungen (Vollstreckungsversteigerung auf Antrag eines Gäubigers oder Teilungsversteigerung auf Antrag eines Mitgliedes einer Eigentümergemeinschaft - zur Aufhebung der Eigentümer-Gemeinschaft) beauftragen Gerichte nach §74a ZVG die Verkehrswertermittlung als Grundlage ihrer Wertfestsetzung.

5. Bei Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt über den Wert einer Immobilie für die Bemessung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer (sog. „Nachweis des niederen gemeinen Werts nach §198 BewG“).

6. Bei Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt über eine angemessene Aufteilung eines Immobilienkaufpreises in den (abschreibungsfähigen) Gebäudewertanteil und den Bodenwertanteil.

Jetzt einen Beratungstermin gratis vereinbaren: kontakt@dunekamp.com

Wann ist ein Gutachter nicht erforderlich, aber hilfreich bei der Immobilienbewertung?

1. Firmenverkauf / Anlagevermögen und beim

2. Privatverkauf

Die Bewertungsarbeiten bei Dunekamp Immobilien Pro reichen von Verkehrswertgutachten für Einzelimmobilien, über Portfolioanalysen bis hin zur Durchführung einer komplexen Due Diligence für Großinvestments.  

Sämtliche, von uns angewendeten Wertermittlungsverfahren basieren auf dem normierten deutschen Recht gemäß ImmoWertV 2022, BelWert, BewG oder im internationalen Recht auf den International Valuation Standards des Red Book der RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).

Ob in Ihrem persönlichen Fall ein voll umfängliches Gutachten unter Berücksichtigung aller formalen Vorschriften erforderlich ist, oder ggf. auch eine "geraffte" Version ausreichend sein könnte, können wir gerne in einem persönlichen Telefonat klären.

Der Verkehrswert ist nach ImmoWertVO aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu einem bestimmten Zeitpunkt (= Wertermittlungsstichtag) zu bemessen.

Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten zu wählen - und die Auswahl ist zu begründen. 

Bei der Wahl des Wertermittlungsverfahrens haben sich die Verfahrenswahl als auch die Verfahrensgrundsätze den Verhältnissen des Grundstücksmarktes zu unterwerfen. Es ist also aus den Marktgegebenheiten abzuleiten, welches oder welche Verfahren angewendet werden.

Mit unserem multidisziplinären Advisory Board bieten wir Ihnen eine kompetente Basis, um Ihr Immobilienanliegen erfolgreich umzusetzen.