... ein umfangreiches Instrument zur Minimierung des Transaktionsrisikos
... sie kann sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer durchgeführt werden
... wir empfehlen Ihnen, vor Abschluß eines Kaufvertrages (bzw. einer endgültigen vertraglichen Bindung), die Due Diligence von einem neutralen und unabhängigen Unternehmen durchführen zu lassen!
Als professionelles Mitglied des Royal Institution of Chartered Survevors bieten wir Ihnen, auf unabhängiger und neutraler Basis, in Zusammenarbeit mit renommierten Anwalts- und Wirtschaftsprüfungskanzleien die komplette Durchführung der Due Diligence zu budgetgerechten Preisen!
Die Due Diligence komplett aus einer Hand!
Sie haben nur einen einzigen verantwortlichen Ansprechpartner und erhalten eine plausibel, nachvollziehbare und unabhängig erstellte Ergebnisdokumentation in Form eines „comprehensive report“, als Basis Ihrer Entscheidungsfindung.
Insbesondere bei größeren Immobilienbeständen ist die Beurteilung der Chancen und Risiken eines der wichtigsten Kriterien zur Preisfindung und zur Bestimmung des Beleihungswertes, insbesondere, um die Refinanzierungskonditionen mit den Banken bestmöglich verhandeln zu können.
Vorraussetzung für eine schnelle, effiziente und hinreichend genaue Bewertung von größeren Immobilienbeständen (Portfolios) ist:
... ein konsistenter „Dataroom“. Die Datenlage der kaufmännischen Immobilienverwaltung des zu veräußernden Portfolios muss alle wertbestimmenden Faktoren im Form einer Datenbank wiedergeben können (z.B. postalische Anschrift, Art und Größe des Objektes, Grundstücksgröße, Grundstücksbelastungen und –rechte, Gebäudealter, Zustand, Reparaturstau, Mietverhältnisse, Mieterstruktur, Mietzahlungen, Mietausfall, Leerstand, Betriebskosten, Verwaltungskosten, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen der letzten 5 Jahre, usw.)
Als Vorgehensweise bei der Bewertung eines Portfolios empfehlen wir:
1. Globalbewertung über Kennziffern, z.B. Kaufpreis pro Flächeneinheit (Euro/m²), Anwendung bei Wohnimmobilienportfolios (entspricht wesentlich einer Substanzwertanalyse).
Aggregiertes Ertragswertverfahren, Zusammenfassung aller relevanten (wertbeeinflussenden) Parameter der Liegenschaften, um in einem Rechenverfahren die Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren vorzunehmen. Notwendige Daten sind die Summe der nachhaltig erzielbaren Mieten, mittlere (wirtschaftlich plausible und vertretbare) Restnutzungsdauer, gewichteter Liegenschaftszinssatz / bzw. riskoadjustierter Kapitalmarktzinssatz und nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten usw.)
2. Filterung, z.B. durch eine abc-Analyse: Die werthaltigsten Liegenschaften erhalten Priorität; in der Regel machen 20% einer Grundgesamtheit 80% eines Wert-Gesamtergebnisses (Pareto-Prinzip) aus, anschließend erfolgt die Objektbewertung im Einzelnen.
3. Selektion nach vorgegeben Eigenschaften („Cluster-Bildung“), z.B. Immobilienarten, Größe, Regionen, Risiken usw. und anschließende Einzelbewertung
4. Einzelbewertung (Vollgutachten) jeder einzelnen Liegenschaften, Aufsummierung der Einzelergebnisse
Mögliche Zielkonflikte bei der Bewertung eines Portfolios sind:
1. Genauigkeits- und Detaillierungsgrad der Bewertung (Einzelgutachten vs. Gesamt-/Gruppenbewertung)
2. Zeithorizont (Schnelligkeit des Bewertungsergebnisses)
- Wesentliche Abweichungen von der Baubeschreibung / Erklärung über die Vollständigkeit, der zur Prüfung benötigten Unterlagen, Zusicherung der Mangelfreiheit
- Rückstandsfreiheitsbestätigung hinsichtlich aller Finanzpositionen
Juristische Risikopotenziale (3)
- Bestätigung, dass sich keinerlei Rechtsstreitigkeiten im Verfahren bzw. in der vorbereitenden Anwaltskorrespondenz befinden
- Dienstbarkeitsfreiheitsbestätigung - Zusicherung, dass keine staatlichen Enteignungen oder Nutzungsverbote bevorstehen
- Bindungsfristerklärung, innerhalb derer sich der potenzielle Erwerber an sein Angebot rechtlich gebunden sieht
Juristische Risikopotenziale (4)
Spezielle Vertragsprüfung
- Prüfung der Nutzungsverträge, Zusatzverträge und Nachträge (Dauer, Erhöhungsvoraussetzungen, Kündigungsfristen, Betriebspflichten, Wertsicherungsklauseln, Konkurrenzschutzklauseln, Umfang der Betriebskostenumlegung, Erhöhungsmöglichkeiten, Bonitätsnachweise)
- Keine Vorausverfügungen über zukünftige Mietzahlungen
Juristische Risikopotenziale (5)
- Prüfung der Bauverträge (Gewährleistungsansprüche, Verjährungsfristen, Abtretungsansprüche, öffentliche Abnahmen erfolgt, Genehmigung der konkreten Nutzungsart)
- Berechnung der „BGF, KGF, NGF, NF, VF, HNF, NVF“
- Berechnung der Baumassen nach DIN, BRI
- Baugenehmigungsnachweise (Schwarzbau)
- Geprüfte Statik mit Positionsplänen, Prüfberichten und Wärmeschutznachweisen
- Abgeschlossenheitsbescheinigung (oder Prüfung der Voraussetzungen für Teilung nach WEG)
Technische Due Diligence (3)
- Bescheinigungen über eventuelle Befreiungen
- Genehmigung für die Entwässerung
- Kopie des Gebrauchsabnahmescheins
- Firmenliste der am Bau beteiligten Firmen einschließlich der Verträge
- Abnahmedaten
- Abnahmeprotokoll
- Modell- und Gebrauchsbeschreibung der technischen Anlagen
- Wartungsnachweise
- Energieausweis (Bedarfs- oder verbrauchsorientiert, Owi bis 15.000 Euro!)
E. Umwelttechnische Due Diligence
- Gutachten über Boden hinsichtlich Kontaminierung
- Gutachten über Gebäude hinsichtlich Kontaminierung
- Zuschnitt, Topographie und Bodensubstanz des Grundstücks
Weitere Informationen zur Due Diligence erhalten Sie durch:
Joachim W. Dunekamp MRICS, Vollmitglied des "Royal Institution of Chartered Surveyors" (www.rics.org), Immobilien Oekonom (ebs), Finanz Oekonom (ebs)Gründungsmitglied des Alumni-Netzwerk der Immobilienakademie an der European Business School, Oestrich-Winkel: immoebs.ev (www.immoebs.de)
