Wußten Sie, dass der Wert einer Immobilie nicht durch ihre "Kosten", sondern durch die "Wertschätzung" der Marktteilnehmer bestimmt wird?
Es waren englische und amerikanische Marktteilnehmer, die mit einer eigenen "Wertschätzung" nach Deutschland kamen, um hier große Wohnungsbestände im zweistelligen Milliardenbereich zu niedrigsten Preisen zu erwerben. Die niedrigen Preise waren möglich, weil die deutschen Marktteilnehmer (als Insider), aufgrund der reskritkiven Mietgesetzgebung und der arbeitsintensiven Verwaltung, kaum interessiert waren, in größere Wohnungsbestände zu investieren. Sie sahen mehr die Risiken, als die ausländischen Investoren, die sie als Chancen verstanden hatten.
Die ersten Transaktionen waren schließlich so schnell und erfolgreich abgewickelt worden, dass vieler Orts von "Heuschrecken" die Rede war.
Doch mit dem Heuschreckenverhalten hat das Investment dieser Finanzinvestoren nun gar nichts zu tun gehabt. Es waren Managementgesellschaften, die auf Erfolgsbasis für ihre Kapitalgeber Eigenkapitalrenditen im zweistelligen Bereich erzielen wollten und nicht der Heuschreckenschwarm, der durch Flächenfrass die Ernte vernichten wollte. Sie hatten vor, die Ernte selber einzufahren. Sie waren ausgestattet mit viel Geld, guten Ideen (Business-Plan) und genauer Kenntnis der Marktsituation, der Risiken und der Wertetreiber.
Als einen der wichtigsten Wertetreiber ("Assets") war, in den Augen der Investoren, der Mieter zu sehen. Mit ihm sicherten sie sich einen wesentlichen Teil eines stabilen Cash-Flows und gleichzeitig eine respektable Anzahl von privaten Wohnungskäufern.
Die Zielsetzungen der Investoren waren leicht nachvollziehbar, doch wie beurteilten sie das mögliche Risiko-Potenzial, das mit ihrem Geschäftsmodell hätte verbunden sein können?
Für diese umfassende Risiko-Chancen-Analyse hatten die ausländischen Investoren die "Due Diligence" mit nach Deutschland gebracht, wofür wir ihnen dankbar sein dürften, da wir in besonderer Weise mit dem Rechtsverständnis der englischen und amerikanischen Investoren vertraut gemacht wurden.
Im Gegensatz zum deutschen Rechtsverständnis, in dem per gesetzlicher Regelung der Verkäufer/Anbieter einer Sache für bestimmte Dinge (Eigenschaften, Zusicherungen, Unterlassungen etc.) in die Haftung genommen werden kann, kennen englische und amerikanische Investoren nicht den Schutz des Käufers aus ihrer heimatlichen Gesetzgebung. Sie sind als Käufer gewohnt, sich besonders sorgfältig mit der Prüfung (Due Diligence) der Geschäftsgelegenheit auseinanderzusetzen.
Die Due Diligence (besonders "sorgfältige" Prüfung) ist eine sehr umfassende und tiefgreifende Prüfung der rechtlichen, steuerlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten einschließlich der Analyse der Markt-, Standort- und Wettbewerbssituation. Um diese Prüfungen erfolgreich durchzuführen, bedient sich der Investor mehrer Spezialisten (Rechtsanwälte, Wirtschaftsprüfer, Gutachter, Immobilienberater etc.). Die damit verbundenen Kosten, sie können pro Arbeitstag mehr als 10.000,- Euro betragen, werden i.d.R. vom Investor übernommen, egal wie das Ergebnis ausfallen wird. Das ist unter anderem auch ein Grund, warum sich Investoren an öffentlichen Ausschreibungen / Bieterverfahren nicht beteiligen wollen, weil sie bei Versagen des Zuschlags auf den Kosten der Due Diligence sitzen bleiben. Nur selten, bei besonders problembehafteten Geschäftsgelegenheiten (Asset Deal/Share-Deal) ist die Verkäuferseite bereit, sich an den Kosten einer Käufer-Due Diligence zu beteiligen.
Wir empfehlen deshalb grundsätzlich, der Verkäuferseite eine eigene Due Diligence (Vendor Due Diligence) von einem unabhängigen Beraterteam durchführen zu lassen, insbesondere, um eigene Haftungsrisiken frühzeitig und die Potenziale der Wertetreiber umfassend zu erkennen. Diese Erkenntnisse führen gleichzeitig zur optimalen, marktfähigen Preisbildung auf der Verkäuferseite und ermöglichen dem Investor einen unkomplizierten Einblick in die Erfolgspotenziale der Geschäftsgelegenheit.
Eine ausführliche Beschreibung unseres "Real Estate Due Diligence Prozesses" können Sie sich über den Button, im links stehenden Untermenü: "Leitfaden Due Diligence" (mit der Bitte um Quellenangabe: www.dunekamps.de) herunterladen!
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